Usate il cervello…mannaggia!

 

Lo dico sempre ai miei colleghi.

“Usate la logica! Non seguite le norme generali! Vanno applicate caso per caso!”

I miei colleghi spesso si lamentano della poca considerazione da parte dei clienti.

Ti affidi ad un professionista per applicare le norme senza commettere abusi.

Altrimenti vai su internet, trovi le norme e le applichi alla lettera.
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Vi faccio un esempio reale.

Screenshot di una conversazione avvenuta su un gruppo riservato ad agenti immobiliari.

Tema: contratto di locazione transitorio e residenza del conduttore (inquilino).

Situazione, Emma, agente immobiliare, chiede: “La mia cliente proprietaria vuole fare un contratto di locazione di soli 18 mesi, acconsentendo il trasferimento della residenza nell’abitazione al conduttore. Come lo inserisco in un contratto transitorio e che giustificativo metto?”

Potete vedere le prime risposte (errate) dei colleghi. Non applicando la logica.

 

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Sembrerebbe che un contratto transitorio e la residenza del conduttore non siano compatibili.

Non è assolutamente così.

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Questa è stata la mia risposta, condivisa da altri colleghi. Applicando la logica.

FABIO BURLANDO:

“Nessuna necessità di autorizzare la residenza.

Il Comune, dove lo chiede, richiede solo la dichiarazione del locatore che il contratto esiste (ed è registrato).

La residenza è la conseguenza anagrafica di uno stato di fatto.

Confondete la logica con le norme generali.”

 

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Non è vero che il contratto transitorio può essere fatto solo a chi è residente in un altro Comune.

Il contratto transitorio può essere fatto anche a:

  • Un coniuge in fase di separazione.Il giudice decide che il marito deve lasciare l’abitazione assegnata alla moglie. Viene riconosciuto al marito un periodo di 12 mesi nei quali può fare un contratto transitorio, in attesa dell’abitazione definitiva.
  • Ristrutturazione dell’immobile. Il contratto transitorio è applicabile in attesa della fine dei lavori.

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Il CONTRATTO TRANSITORIO è efficace e inattaccabile indicando in modo esplicito l’esigenza transitoria. Comprovata da idonea documentazione allegata.  

La residenza è conseguenza di uno stato di fatto.

“E’ la certificazione anagrafica della dimora abituale. A prescindere dall’esistenza e/o tipologia del contratto di locazione.

 

In un contratto abitativo a canone concordato il conduttore che trasferisce la residenza nell’immobile permette al proprietario di usufruire delle IMU ridotto del 25%. Argomento affrontato in questo mio VIDEO.

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Concludendo:

le norme esistono, ma vanno interpretate ed applicate usando la logica che ci si aspetta da un professionista del settore.

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ACROPOLI IMMOBILIARE

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4 RISCHI E 4 CONSIGLI PREVENTIVI PER L’ACQUISTO

Comprare casa è un impegno economico che può condizionarti la vita.

Oltre al prezzo della casa, bisogna considerare tutti i costi, immediati e futuri, per non rischiare di incidere troppo negativamente sull’economia della famiglia per lunghi anni.

 

Iniziamo con analizzare 4 importanti VOCI DI COSTO.

1. LE IMPOSTE E IL NOTAIO.

Senza entrare nello specifico… stabiliamo il prezzo della casa in 100.000 Euro, a questa somma bisogna aggiungere l’imposta di registro che varia a seconda se trattasi di acquisto PRIMA CASA o no.

Per la prima casa è pari al 2%, ovvero 2.000 Euro. Per la seconda casa è pari al 9%, ovvero 9.000 Euro.

A questi importi, devi aggiungere le parcelle del notaio.

Acquistando con mutuo difficilmente te la cavi con meno di altri 3.500 Euro.

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2.IL MUTUO

  • Le spese di istruttoria bancaria non saranno meno di 500 Euro.

 

  • Per la perizia ci vorranno altri 300/400 Euro.

 

  • Il giorno del rogito pagherai l’imposta sostitutiva calcolata sull’ importo erogato:

Per la prima casa è dello 0,25%, ovvero 250 Euro.

Per la seconda casa è del 2%, ovvero 2.000 Euro.

 

  • La banca ti obbligherà ad assicurarti per la perdita del lavoro o il decesso.

Per questa assicurazione obbligatoria, si può arrivare anche a più di 2.000 Euro complessivi, anche se poi vengono spalmati nelle rate di mutuo.

 

  • Se ti affidi a un broker otterrai il mutuo adatto a te. Però informati! Probabilmente gli dovrai riconoscere un compenso. Chiedigli a quanto ammonta, in anticipo.

 

Vuoi una rata bassa di mutuo, e ti spari un 25ennale.

E magari superiore al 70% del valore della casa……  

Lo sai che se tra 10 anni tu volessi rivendere, avrai estinto solo una piccola parte del debito?

A conti fatti ti sembrerà di essere stato in affitto, dove il proprietario era la banca.

(Un consiglio: cerca di stare entro i 15 anni di durata).

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3.LE SPESE CONDOMINIALI CORRENTI

 

Insieme alla rata del mutuo, ogni mese dovrai levare dal tuo budget le spese condominiali.

E quando arriveranno delle spese straordinarie, come il rifacimento della facciata, saranno altre rate che si aggiungono.

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4.I MOBILI

Lo sai che la casa devi arredarla?

Per quanto puoi contenere le spese montandoti da solo i mobili acquistati all’IKEA, qualche migliaio di euro ci vorranno ugualmente.

A rate anche questi? OK: aggiungi al mutuo e alle spese condominiali.

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Ora passiamo ai 4 CONSIGLI che voglio darti.

1. NON STANGOLARTI

Fatti i conti di quanto ti costa la casa…  fai in modo che la metà della tua busta paga ti rimanga per vivere e non sopravvivere schiavo della tua casa.

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2. SII INDIPENDENTE

Non Chiedere garanzie e fideiussioni ai genitori!

Se domani ti trovassi in difficoltà trovi giusto coinvolgere la tua famiglia nei tuoi problemi?

Fai il passo come la gamba ti permette!

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3.VALUTA L’ALTERNATIVA DI VIVERE IN AFFITTO.

Non considerarla una sconfitta!

Non è da sfigati!

Il posto fisso sul lavoro non esiste quasi più.

Oggi lo hai… domani chissà.

Potresti dover cambiare città. Essere in affitto renderà tutto più gestibile.

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4.CHIEDI CONSIGLIO

Se hai la fortuna di conoscere un agente immobiliare responsabile chiedi a lui consiglio.

Fai con lui un’ analisi e valuta se l’acquisto è la tua soluzione ideale e fin dove ti  puoi impegnare.

 

Ah…. è probabile che una provvigione te la chieda in caso di acquisto.

Metti anche quella nel budget.

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Guarda il breve video

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Come scegliere consapevolmente l’agenzia immobiliare

(Per guardare il video di questo articolo, clicca QUI)

COME SCEGLIERE CONSAPEVOLMENTE

L’AGENZIA IMMOBILIARE

Questa settimana mi sono trovato a battagliare con altre 3 agenzie sullo stesso osso: Paolo, un proprietario che aveva appena deciso di vendere casa sua.

NE SONO USCITO VINCITORE.

QUAL’E’ STATA LA LEVA CHE MI HA FATTO PREFERIRE?

Ve lo spiego subito.

PAOLO, ha appena fatto il compromesso per la casa nuova dove si trasferirà con la famiglia. 

Deve, però, vendere la casa dove abita e deve decidere a quale agenzia affidarsi.

L’agente che gli sta vendendo la nuova casa, gli ha dato una valutazione troppo alta e Paolo capisce che vuole intortarlo. Forse per non spaventarlo, visto che non ha ancora fatto la proposta di acquisto. Per questo, Paolo decide di sentire più di una campana.

Contatta quindi l’agenzia sotto casa. E poi altre 2 o 3 agenzie intercettate un po’ a caso.

E poi chiama me….

Mi dice che mi ha conosciuto su internet.

 

Vado a vedere la sua casa e si sorprende perché dopo 10 minuti me ne vado e gli prometto una relazione scritta entro 2 giorni.

Chi mi aveva preceduto… già dal primo appuntamento, appena  entrati in casa… erano pronti a dare una valutazione…

Pronti via…Boom!

Valutazione in tempo reale!

Troppo bravi!! 

 

 

Dopo 2 giorni gli mando una email dove gli descrivo 3 cose:

  1. LA VALUTAZIONE COMPARATIVA, BEN DETTAGLIATA. 
  2. CHE COSA FARO’ PER VENDERE CASA SUA.
  3. IL COMPENSO PER IL SERVIZIO CHE GLI FORNIRO’.

Gli allego il contratto di esclusiva già compilato. É solo da firmare.

***********************************

Passano 4 giorni e…

SCEGLIE ME!

Arriva in ufficio col contratto già stampato e firmato, senza chiedere nessuna variazione o sconto.

Mi dice solo che la mia valutazione è stata la più bassa di quelle che ha ricevuto.

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La domanda quindi sorge spontanea:

PAOLO PERCHE’ HAI SCELTO ME?

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E mi risponde:

“Perché ho potuto capire esattamente come lavori.

Grazie a tutto ciò che produci: Video, blog, sito, newsletter…

Scritto e raccontato in modo molto chiaro e dettagliato.”

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“E gli altri?” Gli chiedo.

“Gli altri? Fabio, i loro siti sono solo vetrine di case in vendita.

Per esempio, nella pagina del “CHI SIAMO”,  Non mettono nome e cognome, non una loro foto, a mala pena trovi l’indirizzo….

Figurati se ti spiegano come lavorano.”

QUINDI, CON TE HO SCELTO CONSAPEVOLMENTE!

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PAOLO:

“Ti dirò di più, le altre agenzie, sapendo di avere concorrenza che premeva hanno fatto a gara a chi faceva lo sconto più convincente.”

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FABIO: “Vuoi sapere una cosa? Io ho chiesto solo a lui una bella provvigione. Eh sì, chi acquisterà non pagherà alcuna provvigione.”

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Paolo non è uno stupido.

Ha capito il valore del mio servizio ed ha capito che sto dalla sua parte.

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Oppure CHIAMAMI : 3356663881 Fabio Burlando

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Giocavamo alla cavallina

LO SCAVALCO fa paura all’agente immobiliare.
Si gioca in 3: il venditore…. l’aspirante acquirente (o inquilino)…. l’agente immobiliare. Quest’ultimo è lo scemo della compagnia.

 

Cronaca recente di ACROPOLI IMMOBILIARE

A cura di Nadia Riotto

 

  • Anna è la proprietaria di un negozio in Corso Sardegna. Le gestiamo l’affitto da parecchi anni. Ieri è stata contattata da un artigiano interessato. Anna immediatamente gli fornisce il nostro recapito:

“Chiami Nadia, deve parlare con lei, non con me”.

  • Da 11 anni curo l’affitto di un appartamento di Roberta. A Nervi. Mi chiama e la incontro. L’inquilino l’ha avvisata che andrà via. Roberta mi allunga un biglietto con il recapito dei vicini che le sono “zompati” in casa come dei fulmini per accappararselo per la figlia.

“Nadia… Chiamali tu. Brava gente…. Ma fai tu.”

  • Luciano arriva in ufficio con 2 cinesi….. “E chi sono, Luciano?” Sono i vicini del suo negozio a Marassi. L’azienda a cui avevo affittato il locale 4 anni fa se ne va. I cinesi hanno una rivendita lì a fianco. Lo hanno saputo e senza indugi sono andati da Luciano:“Plopietalio…. affittale a noi questo negozio!”. Luciano sa che sono dei buoni pagatori:

“Va bene ma noi andare da Nadia…. fare contratto e noi pagare Nadia”. 

 

Quando l’agente immobiliare non è solo un alza-tapparelle (o saracinesche) il rapporto di reciproca fiducia crea queste piacevoli situazioni. Che si rafforzano nel tempo con fatti e risultati.

I clienti di ACROPOLI IMMOBILIARE sanno:

  • Quanto siamo severi nella selezione dell’inquilino.
  • Come gestiamo puntualmente gli adempimenti periodici dei contratti d’affitto. Loro se ne dimenticano….
  • Quale competenza abbiamo maturato per trovare la giusta soluzione ad ogni tipo di problema contrattuale.

 

Sono Nadia. Anche tu vuoi dimenticarti di aver affittato il tuo immobile?

Clicca qui per contattami.

ll turista immobiliare- Property Finding

IL TURISTA IMMOBILIARE E’ UNA DELLE PEGGIORI PIAGHE PER L’AGENTE IMMOBILIARE.

Visita appartamenti come fossero musei.

Ammira quadri che non comprerà mai.

Ti racconto un episodio recente: capirai meglio cosa intendo.

 

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Sergei  è un russo.

Lui non sa una parola di italiano.

Viene accompagnato dalla sua interprete.

E’ lei che gli ha segnalato la ACROPOLI IMMOBILIARE.

 

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Sergei vuole acquistare due appartamenti da adibire a

Bed and Breakfast per i suoi connazionali in visita a Genova.

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Gli espongo quindi le caratteristiche del

PROPERTY FINDING:

il servizio dedicato per chi cerca casa

e non può farlo da solo.

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Sergei, Genova non la conosce, ma ha capito che qui il turismo si sta muovendo in modo esponenziale.

Spiego a Sergei come lavorerò per lui:

➟ Per i prossimi 2 mesi lavorerò per lui mezza giornata al giorno

➟ Per cercare…..visitare… selezionare solo gli appartamenti giusti per lui

 

Non cercherò solo su internet e nei portali immobiliari:

andrò sul territorio per una ricerca capillare (quasi un porta a porta).

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Lui mi deve dare la certezza di essere assolutamente convinto, determinato a comprare.

 

L’espressione  di Sergei è alquanto preoccupata.

E mi chiede: “Quanto mi costa questo servizio?”

Quando gli sparo il  6% Sergei si rasserena.

➟ Capisce il valore del servizio e trova il compenso congruo e adeguato.

 

Poco dopo si rabbuia nuovamente e mi chiede:

”E se io poi decidessi di cambiare idea e non voler più acquistare…. quanto ti devo?”

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La mia risposta:

NESSUNA PENALITA’.

SE NON MI DAI LA CERTEZZA DI ACQUISTARE,

NON INIZIO NEANCHE.

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La cosa lo mette nuovamente in ansia e mi dice:

No guarda… Voglio poter pagare e riservarmi la libertà di cambiare idea.

Dimmi quanto mi costa!”

“Va bene Sergei: 3.000 Euro al mese. Ti va bene?”

A Sergei torna il sorriso: Ok affare fatto.

Ringrazio e lo saluto.

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“Sergei… Scherzavo lavoro solo se sei convinto.

Non mi interessano i rimborsi spese”

 

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Non ho bisogno di turisti immobiliari.

Nemmeno a pagamento.

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SEI CERTO DI VOLER E POTER ACQUISTARE?

  CONTATTAMI

3356663881

➟ Descrivimi la casa, o qualsiasi altro immobile, che vuoi acquistare e lavorerò per te.

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Se sei un turista immobiliare invece….

Genova è una bellissima città. Piazzette, caruggi e monumenti affascinanti.

 

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A te che preferisci guardare la versione video di questo articolo, clicca qui.

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Durerà poco, non dire che non ti ho avvisato.

FRANCHISING IMMOBILIARE E PERSONE – GIOIE E DOLORI – UNA STORIA VERA

L’informazione utile dell’Immobiliare di Genova

– Fabio Burlando –

Oggi vi racconto una storia vera riguardante il Franchising Immobiliare, le gioie e i dolori di queste realtà derivanti dalle persone che vi lavorano.

Sono in ufficio e 📞DRIIIIN 📞, squilla il telefono.
E’ Valentina. Una collega. Agente immobiliare di Sestri Ponente.

“Fabio, senti, una mia cara amica deve vendere una casa a San Fruttuoso.
 Io non la posso seguire. La mia zona è Sestri. Lontano…
 Le ho detto di rivolgersi a te”.

 

“Un’agente immobiliare… a 25 minuti di distanza…. si fa da parte….. e nomina un collega”

Come si dice: 90 minuti di applausi!

Se poi il nominato sono io

Standing ovation…

Torniamo seri…. Trattasi di una storia vera!

  • Chiamo.
  • Fisso l’appuntamento.
  • Vado .

Visito l’appartamento. Lei e il marito. Coppia dolce.
Sperano di realizzare almeno 160.000 Euro.
Adesso parto io. Il Carterpillar. Senza cuore che li asfalta. Purtroppo.

“Ragazzi… bella bellissima la vostra “casina”.

  Ma più di 110/120.000 Euro non ci ricavate”.

 

Sbam! Tramortiti.
Valentina li aveva rassicurati: ciò che gli avrei detto sarebbe stata la VERITA’. E purtroppo lo è.

Per loro la fine di un sogno: comprare la casa che desideravano (con il ricavato dalla vendita della loro).
Ma la storia prosegue…

“Cavolo Fabio! Sono venute diverse agenzie e tutte, chi più chi meno,
ci hanno assicurato che in 2 mesi l’avrebbero bruciata!”

(Gergo per dire “venduta al volo”)

“E poi: sono venuti 2 agenti appartenenti ad un noto Franchising Immobiliare.

  • Il primo ci ha raccontato le magnificenze del suo gruppo.
  • Il secondo, oltre a decantare le strabilianti performance dello stesso network, ha infangato il collega che lo ha preceduto facendolo passare per un “neofita galoppino d’agenzia”.

Fatto sta che la “dolce coppia” si innamora del marchio (non delle persone). Ormai erano convinti di affidarsi a questo franchising immobiliare.
Ma il presunto galoppino chiama: ” Ciao ragazzi! allora avete deciso? Mi affidate l’incarico?”
“Ehm… veramente ieri è venuto un tuo collega e ci stavamo accordando
per darlo a lui…. cioè a VOI… perchè siete la stessa agenzia, no?”.

( APRITI CIELO )

“Ma come??? Chi sono? No! Voi dovete darlo a me perchè sono arrivato prima!
Lui chi è? Lui è lui e io sono io!”

 

Vedete ragazzi… Un MARCHIO è solo un marchio. Un cappello. Ogni agente è indipendente e concorrente con gli altri. Tra loro spesso è una vasca di squali.
Non è con i marchi che ci si deve sposare. Ma con le persone. E purtroppo voi avete incontrato delle persone di basso profilo morale.

“Ma Fabio scusa… Loro ci hanno assicurato di vendercela a 170.000 euro in 2 mesi?
Se poi non ci riescono….. perchè lo dicono?”

 

“Ragazzi…. la legge dei grandi numeri gli da ragione: nella stragrande maggioranza dei casi, chi vuole vendere, prima o poi capisce ciò che si può o che non si può realizzare.
Tra me che vi espongo la [scomoda] verità in anticipo e chi spaccia illusioni, quasi sempre la scelta cade su quest’ultimo.

Poi… passati 2 mesi capisci che ti hanno un po’ raggirato.
Cosa fai? Cambi agenzia? No! Stringi i denti e ti adegui. Ormai a loro ti sei vincolato.

Ma vincono solo nel breve periodo. Nel mordi e fuggi.
Se l’anno prossimo tuo cugino decidesse di vendere la sua casa, probabilmente non gli consiglierai questi personaggi”.

“Ma allora Fabio cosa facciamo?
Le persone che abbiamo incontrato sono sbagliate….
Tu non ci segui se non alla tua valutazione di 40/50.000 euro in meno.
Ok… abbiamo capito… Ci teniamo la nostra casetta e i nostri sogni nel cassetto.“

 

CONCLUSIONE

  • Le testimonianze (vedi Valentina) sono il miglior percorso per scegliere consapevolmente.
  • Ciò che conta sono le persone e non il cappello [logo, brand, franchising] che li sovrasta.
  • Tu che leggi e mi hai conosciuto… RACCOMANDAMI! Parla di me a tuo cugino, al tuo vicino e al tuo parrucchiere! A chi vuoi.

“Grazie Fabio… Anche se ci hai fatto male”

Me lo dicono in tanti.
Fabio Burlando | ACROPOLI IMMOBILIARE

 

L’agente immobiliare non collaborativo nuoce alla salute

Gli agenti immobiliari non collaborativi non hanno senso di esistere.

Nuocciono gravemente al venditore.

Quando sei nella fase in cui stai decidendo di affidare la vendita di casa tua ad un agente immobiliare, devi accertarti che faccia parte della categoria dei «COLLABORATIVI»

Senza “se” e senza “ma”.

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In questi giorni, su una chat riservata ad agenti immobiliari, un collega si lamentava del fatto che, nelle attività di ricerca di acquisto di un immobile per un suo cliente, ha trovato la casa che poteva essere quella giusta nella vetrina di un’ agenzia immobiliare.

Guarda il breve video

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Legge Bilancio 2019: affittare negozi in cedolare secca

La legge di Bilancio 2019 ha una importante novità:

L’applicazione della cedolare secca al 21% anche sull’affitto dei negozi fino a 600 mq

Se sei un proprietario locatore privato, non una azienda, puoi evitare di essere tassato con le aliquote IRPEF progressive ben più alte

Guarda il breve video

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