La comunicazione è il problema

Il rapporto che nasce tra un agente immobiliare ed un cliente è spesso conflittuale.

Bisogna riconquistarlo parlando a modo.

Accade un po’ con tutti, non solo con l’agente immobiliare.

Perchè?

Il problema è la comunicazione.

Spesso i professionisti, in particolare l’agente immobiliare, un po’ per presunzione, pretendono di emanare il verbo e che il cliente lo capisca.

Il professionista ha delle competenze specifiche ed è abituato ad usare dei tecnicismi, i quali però non sempre vengono compresi dal cliente.

Ovviamente questa non è la strada giusta per comprendersi.

I professionisti devono ascoltare chi hanno davanti: le loro esigenze e il loro linguaggio.

Instaurando un rapporto basato sulla parità, mettendosi allo stesso livello del cliente.

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Vi racconto un esempio estremo che mi è capitato in questi giorni:

sono andato a vedere un appartamento con una proprietaria intenzionata a vendere.

Come accade sempre dopo la visita dell’immobile, torno in ufficio ed eseguo l’analisi comparativa, ti lascio qui il LINK della procedura che seguo per le mie valutazioni immobiliari/perizie: http://www.genovaimmobiliare.com/2019/09/13/valutazioni-immobiliari-acropoli-immobiliare/

Dopo qualche giorno avrei dovuto presentare la mia relazione scritta, documento reperibile anche online. La particolarità?

La mia cliente un mese fa dalla sera alla mattina ha perso completamente la vista. Quindi presentarmi all’incontro con una relazione scritta piuttosto che dirle di guardarselo su internet, beh sarebbe stata quasi un’offesa.

Allora ho pensato di preparare il solito documento, come faccio con tutti, ma di registrare anche un file audio contenente tutti gli elementi e punti chiave che giustificano la valutazione da me formulata.

In questo modo la signora, dopo la mia presentazione, potrà riascoltare il tutto anche nei giorni successivi.

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In comunicazione e nei rapporti interpersonali quello che fa la differenza è il cosiddetto ULTIMO MIGLIO.

Che cosa succede nell’ultimo miglio?

Succede che chi sta recependo il messaggio raccoglie degli elementi che non si aspettava. In questo caso sono sicuro che la signora apprezzerà molto il file audio, perchè è la soluzione vincente al problema che in questo momento la sta sconvolgendo.

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Tu cosa ne pensi?

Dimmelo su Whatsapp cliccando al  3356663881

A presto!

Fabio Burlando

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VALUTAZIONI IMMOBILIARI OGGETTIVE

Parliamo della valutazione del tuo immobile.

Il valore che un proprietario attribuisce al proprio immobile è condizionato da alcuni fattori soggettivi: 

  • Mi è costata tanto….
  • Vale tot. Me lo ha detto mio cugino…
  • La mia vicina ha venduto a 1.000 mila e  il mio è più bello….
  • Nonché affetti, ricordi ed altro. Ognuno con le sue personali convinzioni.

 

Si crea spesso conflitto con la mia valutazione, che deve essere OGGETTIVA, non emozionale. Frutto di un’attenta analisi comparativa di mercato.

Dopo aver visitato il tuo appartamento ti riceverò nel ufficio.

(Fai click qui per vedere come sono strutturate le mie perizie)

Ti esporrò la mia valutazione basata sia su dati reali dimostrabili che su mie considerazioni comparative.

Ti consegnerò la mia relazione scritta con indicato il valore del tuo immobile.

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Agent Pricing è il software per agenti immobiliari che utilizzo per rendere efficace questo documento. Potrai leggerlo su carta, su file pdf o consultarlo su internet esplorando diversi grafici in modo dinamico.

Qui il mio CERTIFICATO DI VALUTAZIONE PROFESSIONALE rilasciatomi da AGENT PRICING.

AGENT PRICING fornisce una fotografia del mercato immobiliare considerando vari aspetti:

  • La concorrenza degli immobili attualmente in vendita con le stesse caratteristiche
  • Quelli simili venduti recentemente
  • Ed anche l’OMI, il data base dell’agenzia delle entrate che censisce lo storico di tutte le vendite registrate in catasto.

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Quello che fa la differenza, comunque,  è la sensibilità dell’agente immobiliare che sa leggere ed interpretare questi dati e li trasforma in un prezzo realizzabile.

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CONTATTAMI PER VENDERE LA TUA CASA

E AVRAI UNA PERIZIA DOCUMENTATA

CON UN VALORE REALE.

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fabio.burlando@acropoliimmobiliare.it

-Fabio Burlando-

 

PROPERTY FINDING: LA RISPOSTA CHE NON CERCAVI

Trovare la casa dei tuoi sogni non è così facile come pensavi.
Hai trascorso giorni, settimane, mesi, forse addirittura anni a girare per la città, visitando immobili proposti come fossero esattamente quello che cercavi… rivelandosi poi l’opposto.

Pensi tra te e te: “forse sono io che pretendo troppo… forse la casa che desidero non esiste“.
La stanchezza ti pervade la mente, il corpo, l’anima, stai per tirare la spugna… e accontentarti del meno peggio che ti propongono.

Infondo non puoi continuare a sprecare così tanto tempo e risorse in questa caccia al tesoro, hai anche dei figli a cui badare, la spesa da fare, cucinare, pagare le bollette, uscire, svagarti, e il lavoro da mandare avanti. Eh sì, tu lavori anche!
Per non parlare delle mille discussioni avute col marito: “la zona è troppo distante…. chiedono troppi soldi… non è per niente quello che volevamo…te l’avevo detto io…”

Sei giunta quasi al limite… ma sei testarda, fai l’ultimo tentativo.
Accendi il pc e cominci a cercare ancora e ancora tra i vari portali immobiliari.

All’improvviso ti ricordi che la tua amica Laura ti aveva parlato di una cosa chiamata “PROPERTY FINDING” e che lei era riuscita a trovare casa così…
“Peggio di così non potrebbe andare” pensi e digiti sulla tastiera…

PROPERTY FINDING

A Genova trovi lui FABIO BURLANDO.
Gli mandi subito una mail con 2 spunti di quello che stavi cercando. Eri sicura che, come tutte le altre agenzie, ti avrebbe chiamato per proporti i suoi immobili.

Il giorno dopo, come tutti, lui ti chiama, ma non ti propone alcun immobile, bensì ti invita a fissare un appuntamento insieme a tuo marito presso il suo ufficio o presso casa vostra.

Sei molto sorpresa, non capisci, è la prima volta che accade… “Ma io le ho già detto che cosa cerco”.
Lui ti risponde: “E finora ha funzionato?
Mi scusi, ma per proporle quello che cerca, devo capire ciò che davvero vuole trovare. Devo capire qual’è il vostro concetto di “stanza ampia e luminosa”, per esempio. Sa ognuno ha un modo diverso di percepire le cose, il mio lavoro consiste anche nell’immedesimarmi nelle veci del mio cliente. In più bisogna avere entrambe le parti presenti, sia lei che suo marito, in modo tale da esporre le vostre divergenze e i vostri punti di forza in questa ricerca.”

LUI E’ LA RISPOSTA CHE NON CERCAVI

Nella tua testa l’agente immobiliare vende case per il proprietario.
Ed inoltre tu, acquirente, sei costretta a pagarlo per acquistare la casa che ti sei dovuta cercare, per un servizio (la mediazione dell’agente immobiliare) che non hai scelto, ma ti è imposto.

Il Property Finding è la risposta a certe domande  che non ti eri nemmeno posta:

– Ci sarà qualcuno che cerca la casa che desidero acquistare al posto mio?
– Qualcuno che faccia i miei interessi di acquirente e non quelli del venditore?
– Qualcuno che non mi faccia perdere tempo in visite inutili e che mi gestisca tutto dall’inizio alla fine nei tempi stabiliti?
– Qualcuno che scelgo io e non che mi viene imposto?

Ebbene sì, quel qualcuno a Genova si chiama:

FABIO BURLANDO

 335.6663881

fabio.burlando@acropoliimmobiliare.it

VALUTAZIONI IMMOBILIARI

Vuoi vendere la tua casa e pensi che affidandoti ad un agente immobiliare  avrai una valutazione con un prezzo realizzabile… in un mondo perfetto dovrebbe essere così. Il mondo perfetto non esiste, anzi…

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Nel 2015 ho seguito la vendita di un appartamento situato nel quartiere di #Albaro, a Genova.

Ricordo di aver concluso a 190.000 Euro, in collaborazione con l’agenzia ZB del collega Ugo Ballerini.

Il suo ufficio è in zona e come faccio sempre, lo contattai per proporgli di accompagnare i suoi clienti a vedere l’immobile da me gestito.

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In questi giorni, Marco, il proprietario di quell’appartamento, mi chiama: “Fabio ho un altro appartamento identico da vendere nello stesso palazzo, è un’eredità condivisa con un mio lontano parente”.

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Marco abita a Milano. E’ il parente coerede che mi accompagna a visitare l’immobile. E’ davvero simile a quello venduto 4 anni fa, se non fosse che questo è in condizioni disastrose.

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Chiamo Marco:

La mia valutazione è di 150.000 Euro. Ben 40.000 Euro in meno di quello venduto del 2015. Ti inoltro via mail la relazione che la giustifica.

E lui mi risponde:

Anche il mio parente l’ha fatto valutare e indovina che cifra gli hanno sparato? 280.000 Euro!

E Marco prosegue:

E mi ha anche detto: Sicuramente quell’agente l’ha sparata grossa… ma chi lo dice che il tuo (ovvero io, Fabio Burlando) non l’ha sparata piccola???”

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PERCHE’ SUCCEDONO QUESTE COSE?

Esiste una tipologia di agenti immobiliari che nel momento in cui si propone ad un venditore mira ad ottenere subito l’incarico di vendita. E non c’è modo migliore che creare false illusioni. E spesso vengono accolte con entusiasmo!

Ma le favole vanno bene per i bambini, per vendere un immobile bisogna basarsi sulla realtà del mercato di oggi!

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Le mie perizie sono così strutturate:

① VEDO IL TUO IMMOBILE

Prendo nota delle metrature, delle condizioni generali, della posizione, della luminosità, ecc…

② ANALISI COMPARATIVA

Torno in ufficio e faccio l’analisi comparativa, analizzo gli immobili simili sul mercato con cui ci si dovrà confrontare.

③ CONSULTO I COLLEGHI

Chiedo un parere ai colleghi esperti della zona.

Infatti, per l’appartamento in questione, ho richiamato il collega e amico con il quale avevo condiviso la vendita 4 anni fa.

④ RELAZIONE SCRITTA

Ci vediamo in ufficio e ti presento la mia relazione scritta basata sui prezzi di mercato degli immobili simili al tuo, prendo in considerazione sia quelli messi in vendita recentemente, sia quelli eventualmente deprezzati in quanto sul mercato da molto tempo. Il tutto serve per avere una visione generale ben documentata. 

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CHIAMAMI PER VENDERE LA TUA CASA E AVRAI UNA PERIZIA DOCUMENTATA CON UN VALORE REALE.

QUESTO E’ IL MIO NUMERO: 3356663881

-Fabio Burlando-

Lo faccio da 33 anni!

GRAZIE a tutti voi che in questi anni mi avete sopportato e supportato!

E’ ora di farlo sapere anche  ai vostri parenti, amici,  colleghi, conoscenti…

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Fabio Burlando, Consulente immobiliare/Property Finder esiste e voi ne siete i testimoni…

CONDIVIDETE, SPARGETE LA VOCE…

Non siate timidi, non mi offendo!

CONTO SU DI VOI

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335.6663881

fabio.burlando@acropoliimmobiliare.it

I numeri di APERTI per ferie

 

Partiamo subito con i numeri.

26 appuntamenti per visionare i nostri appartamenti:

  • 12 di vendita;
  • 14 di affitto.

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Raccolto:

  • 4 proposte di affitto,
  • 1 proposta di vendita.

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Stipulato :

  • 4 contratti di affitto. 
  • 1 preliminare di vendita
  • 1 rogito notarile.

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Questi sono i risultati delle 3 settimane durante le quali il nostro ufficio è stato chiuso, ma noi sempre operativi:

 APERTI PER FERIE!

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Abbiamo ricevuto telefonate e e-mail anche a Ferragosto. Non ci siamo mai negati. Sempre raggiungibili e disponibili sia dalla montagna che dalla spiaggia.   :wink:

Non è uno stress per noi, anzi!

Quando ami il tuo lavoro, questo “modus operandi” è solo una naturale conseguenza, non un obbligo ne un sacrificio.

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Pensa se avessi deciso di delegare la vendita o la ricerca di casa tua ad un’altra agenzia immobiliare e questa avesse chiuso per ferie tutto Agosto, ti saresti giocato male tutto il mese.

Da noi invece tutto è continuato in modo normale, seppur con l’ufficio chiuso.

Ogni chiamata ha avuto una risposta, ogni richiesta di visita è stata soddisfatta. Gli appuntamenti, le visite, le stipule, ecc… tutto come sempre…

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Per finire ti lascio l’immagine di un post fatto il 14 Agosto 2019!

Cliccaci sopra e dai un’occhiata anche alla nostra Pagina Facebook

Contattaci oggi come avresti potuto farlo a Ferragosto.

Fabio Burlando

fabio.burlando@acropoliimmobiliare.it

3356663381

 

APERTI PER FERIE TUTTO AGOSTO!!

Dal 3 al 25 Agosto se passi da Via Fieschi 3 interno 27, al 14° piano non ci trovi.

Se ci chiami, ci whatsappi o ci mandi una mail ti renderai conto che siamo sempre raggiungibili ugualmente.

Non è necessario per noi essere fisicamente in ufficio per garantirti la nostra presenza e disponibilità anche ad Agosto! Mese in cui molti chiudono per ferie.

Lo SMARTPHONE è il nostro UFFICIO! Qui abbiamo tutto.

Basta con mille documenti e spreco di carta, siamo ecosostenibili come Greta!

Abbiamo imparato a lavorare da remoto.

Abbiamo imparato a delegare e renderci interscambiabili.

 

Si deve lavorare il “giusto” per vivere e NON vivere per lavorare. Questo ci aiuta ad essere più sereni con le persone!

 

Puoi chiamarci anche a Ferragosto, se indispensabile. Anche alla sera quando torni dalla spiaggia.

Abbiamo ingaggiato un COLLABORATORE che ti farà visitare le nostre case per tutto Agosto!

Se invece hai la sprescia (= fretta, premura in genovese) di acqusitare, Nadia ed io saremo in ufficio nel giro di un’ora!

Ci siamo SEMPRE!

Non sono promesse, ma verità!

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Chiamami o Whatsappami: 3356663881

Mailappami: fabio.burlando@acropoliimmobiliare.it

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Proprietario “fai da te” con inquilino moroso

Sei un proprietario che, pur di non pagare l’agenzia per affittare la tua casa, ha fatto tutto da solo. Risultato: ti sei messo in casa degli inquilini che non ti stanno pagando

Il “fai da te” ti ha portato ad un costo più elevato:

  • Non percepisci il canone di affitto.
  • Paghi le tasse.
  • Paghi l’avvocato per lo sfratto.

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Il Decreto Crescita 2019 ha pensato a te!

Solo per quanto riguarda i contratti di locazione abitativi, viene anticipato il momento a partire dal quale è possibile detassare i canoni non percepiti. Non bisognerà più attendere la conclusione del procedimento di convalida dello sfratto, sarà sufficiente l’ingiunzione di pagamento o l’intimazione di sfratto per morosità.

Prima delle modifiche avvenute a Giugno 2019, le tasse pagate sui canoni non percepiti potevano essere recuperate solo al termine del procedimento di convalida dello sfratto per morosità del’inquilino/conduttore tramite un credito d’imposta pari all’imposta già pagata.

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Queste novità saranno applicate esclusivamente ai nuovi contratti stipulati a partire dal 1° Gennaio 2020.

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Abbiamo in gestione più di 300 contratti di affitto con il 99% di successo! Numeri che parlano da soli!

Dalla ricerca severa dell’inquilino giusto, alla stipula del contratto, alla gestione e comunicazione delle scadenze, noi siamo sempre presenti!

Cosa aspetti ad affidarci l’affitto del tuo immobile?

CONTATTACI

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Decreto Crescita 2019: contratto 3+2=+3? NO. 3+2= +2…+2…+2

(Se preferisci guardare il video, clicca qui).

Se la matematica non è un’opinione, neanche la Legge lo dovrebbe essere…

 

Eppure prima del Decreto Crescita (link video precedente: http://bit.ly/acropoli_decreto2019 ),

ognuno faceva quel che voleva in ambito di proroga del contratto abitativo 3+2.

Questo perché non vi era alcuna specifica, ma dal 29 Giugno 2019 finalmente c’è!

Dopo i primi 5 anni, il rinnovo va fatto di 2 anni in 2 anni.

Riassumendo: contratto 3+2=+3? NO. 3+2= +2…+2…+2

 

Fantastico! Meraviglioso!

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MA… Attenzione ad una cosa molto importante!

Se hai stipulato un contratto di locazione abitativo 3+2, iniziato per esempio il 1° Luglio 2014.

Esso si è rinnovato normalmente prima di 3 anni, poi di 2 anni.

Arrivando al 30 Giugno 2019.

Se fossi stato un nostro cliente, ti avremmo detto che alla scadenza dei 5 anni, si sarebbe rinnovato di altri 3.

Quindi fino a Giugno 2022.

E invece NO! Non è così! 

La specifica del Decreto è applicata anche sui contratti stipulati prima al 29 Giugno 2019.

 

👉 Quindi… non eravamo noi in errore.

Semplicemente…

ORA E’ SCRITTO CHE SI RINNOVA PER LEGGE DI ALTRI 2 ANNI.

Fino a Giugno 2021, tornando al nostro esempio.

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Se volessi disdire il contratto, dovresti mandare una raccomandata almeno 6 mesi prima.

Ti consiglio di mettere un alert sul cellulare a Dicembre 2020, per non dimenticare!

Oppure

affidati a noi e vivi sereno senza pensare né a scadenze né a proroghe!

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E’ nostra abitudine tenere i nostri clienti attivi sempre informati riguardo le novità di legge e/o fiscali.

Se hai un contratto di affitto in corso, contattaci per riequilibrare le scadenze.

 

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Le Novità del Decreto Crescita 29 Giugno 2019

➀ PROROGA DEI CONTRATTI ABITATIVI 3+2 DOPO IL 5° ANNO

Il Decreto Crescita stabilisce che in mancanza della comunicazione di rinuncia al rinnovo del contratto di locazione agevolato (3 anni + 2), da inviarsi almeno 6 mesi prima della scadenza del biennio, il contratto sia “rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio.

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➁ ELIMINAZIONE DELLA SANZIONE PER LA MANCATA COMUNICAZIONE DELLA PROROGA DELLA CEDOLARE SECCA.

Fino ad oggi se accadeva che alla scadenza del periodo di contratto, se il locatore dimenticava di fare la comunicazione di proroga all’Agenzia delle Entrate, automaticamente si “usciva” dalla Cedolare Secca con l’aliquota del 10% con la conseguente tassazione Irpef con le aliquote progressive.

Si poteva “riparare” rimanendo in Cedolare Secca con una sanzione di 50 Euro entro 30 giorni o 100 Euro oltre i 30 giorni.

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➂ DICHIARAZIONE IMU AL COMUNE NON È PIÙ OBBLIGATORIA.

Non sarà più necessario andare in Comune per la dichiarazione relativa all’ottenimento dell’IMU agevolata per i contratti a canone concordato ove l’inquilino abbia posto la propria residenza e per per gli immobili concessi in comodato a parenti in linea diretta di primo grado.

Questo perché, finalmente, l’Agenzia delle Entrate che riceve la registrazione del contratto comunica direttamente con gli Uffici Comunali.

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➃ DETASSAZIONE DEI CANONI DI LOCAZIONE NON PERCEPITI PER MOROSITÀ.

Per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati a partire dal 1° gennaio 2020, si potrà usufruire della detassazione dei canoni non percepiti con la comunicazione di ingiunzione di pagamento o l’intimazione di sfratto per morosità.

Fino ad oggi era necessario attendere la convalida di sfratto e pagare le tasse sugli affitti non percepiti, per poi essere rimborsati con il credito d’imposta.

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