VALUTAZIONI IMMOBILIARI

Vuoi vendere la tua casa e pensi che affidandoti ad un agente immobiliare  avrai una valutazione con un prezzo realizzabile… in un mondo perfetto dovrebbe essere così. Il mondo perfetto non esiste, anzi…

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Nel 2015 ho seguito la vendita di un appartamento situato nel quartiere di #Albaro, a Genova.

Ricordo di aver concluso a 190.000 Euro, in collaborazione con l’agenzia ZB del collega Ugo Ballerini.

Il suo ufficio è in zona e come faccio sempre, lo contattai per proporgli di accompagnare i suoi clienti a vedere l’immobile da me gestito.

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In questi giorni, Marco, il proprietario di quell’appartamento, mi chiama: “Fabio ho un altro appartamento identico da vendere nello stesso palazzo, è un’eredità condivisa con un mio lontano parente”.

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Marco abita a Milano. E’ il parente coerede che mi accompagna a visitare l’immobile. E’ davvero simile a quello venduto 4 anni fa, se non fosse che questo è in condizioni disastrose.

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Chiamo Marco:

La mia valutazione è di 150.000 Euro. Ben 40.000 Euro in meno di quello venduto del 2015. Ti inoltro via mail la relazione che la giustifica.

E lui mi risponde:

Anche il mio parente l’ha fatto valutare e indovina che cifra gli hanno sparato? 280.000 Euro!

E Marco prosegue:

E mi ha anche detto: Sicuramente quell’agente l’ha sparata grossa… ma chi lo dice che il tuo (ovvero io, Fabio Burlando) non l’ha sparata piccola???”

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PERCHE’ SUCCEDONO QUESTE COSE?

Esiste una tipologia di agenti immobiliari che nel momento in cui si propone ad un venditore mira ad ottenere subito l’incarico di vendita. E non c’è modo migliore che creare false illusioni. E spesso vengono accolte con entusiasmo!

Ma le favole vanno bene per i bambini, per vendere un immobile bisogna basarsi sulla realtà del mercato di oggi!

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Le mie perizie sono così strutturate:

① VEDO IL TUO IMMOBILE

Prendo nota delle metrature, delle condizioni generali, della posizione, della luminosità, ecc…

② ANALISI COMPARATIVA

Torno in ufficio e faccio l’analisi comparativa, analizzo gli immobili simili sul mercato con cui ci si dovrà confrontare.

③ CONSULTO I COLLEGHI

Chiedo un parere ai colleghi esperti della zona.

Infatti, per l’appartamento in questione, ho richiamato il collega e amico con il quale avevo condiviso la vendita 4 anni fa.

④ RELAZIONE SCRITTA

Ci vediamo in ufficio e ti presento la mia relazione scritta basata sui prezzi di mercato degli immobili simili al tuo, prendo in considerazione sia quelli messi in vendita recentemente, sia quelli eventualmente deprezzati in quanto sul mercato da molto tempo. Il tutto serve per avere una visione generale ben documentata. 

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CHIAMAMI PER VENDERE LA TUA CASA E AVRAI UNA PERIZIA DOCUMENTATA CON UN VALORE REALE.

QUESTO E’ IL MIO NUMERO: 3356663881

-Fabio Burlando-

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Lo faccio da 33 anni!

GRAZIE a tutti voi che in questi anni mi avete sopportato e supportato!

E’ ora di farlo sapere anche  ai vostri parenti, amici,  colleghi, conoscenti…

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Fabio Burlando, Consulente immobiliare/Property Finder esiste e voi ne siete i testimoni…

CONDIVIDETE, SPARGETE LA VOCE…

Non siate timidi, non mi offendo!

CONTO SU DI VOI

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335.6663881

fabio.burlando@acropoliimmobiliare.it

I numeri di APERTI per ferie

 

Partiamo subito con i numeri.

26 appuntamenti per visionare i nostri appartamenti:

  • 12 di vendita;
  • 14 di affitto.

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Raccolto:

  • 4 proposte di affitto,
  • 1 proposta di vendita.

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Stipulato :

  • 4 contratti di affitto. 
  • 1 preliminare di vendita
  • 1 rogito notarile.

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Questi sono i risultati delle 3 settimane durante le quali il nostro ufficio è stato chiuso, ma noi sempre operativi:

 APERTI PER FERIE!

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Abbiamo ricevuto telefonate e e-mail anche a Ferragosto. Non ci siamo mai negati. Sempre raggiungibili e disponibili sia dalla montagna che dalla spiaggia.   :wink:

Non è uno stress per noi, anzi!

Quando ami il tuo lavoro, questo “modus operandi” è solo una naturale conseguenza, non un obbligo ne un sacrificio.

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Pensa se avessi deciso di delegare la vendita o la ricerca di casa tua ad un’altra agenzia immobiliare e questa avesse chiuso per ferie tutto Agosto, ti saresti giocato male tutto il mese.

Da noi invece tutto è continuato in modo normale, seppur con l’ufficio chiuso.

Ogni chiamata ha avuto una risposta, ogni richiesta di visita è stata soddisfatta. Gli appuntamenti, le visite, le stipule, ecc… tutto come sempre…

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Per finire ti lascio l’immagine di un post fatto il 14 Agosto 2019!

Cliccaci sopra e dai un’occhiata anche alla nostra Pagina Facebook

Contattaci oggi come avresti potuto farlo a Ferragosto.

Fabio Burlando

fabio.burlando@acropoliimmobiliare.it

3356663381

 

APERTI PER FERIE TUTTO AGOSTO!!

Dal 3 al 25 Agosto se passi da Via Fieschi 3 interno 27, al 14° piano non ci trovi.

Se ci chiami, ci whatsappi o ci mandi una mail ti renderai conto che siamo sempre raggiungibili ugualmente.

Non è necessario per noi essere fisicamente in ufficio per garantirti la nostra presenza e disponibilità anche ad Agosto! Mese in cui molti chiudono per ferie.

Lo SMARTPHONE è il nostro UFFICIO! Qui abbiamo tutto.

Basta con mille documenti e spreco di carta, siamo ecosostenibili come Greta!

Abbiamo imparato a lavorare da remoto.

Abbiamo imparato a delegare e renderci interscambiabili.

 

Si deve lavorare il “giusto” per vivere e NON vivere per lavorare. Questo ci aiuta ad essere più sereni con le persone!

 

Puoi chiamarci anche a Ferragosto, se indispensabile. Anche alla sera quando torni dalla spiaggia.

Abbiamo ingaggiato un COLLABORATORE che ti farà visitare le nostre case per tutto Agosto!

Se invece hai la sprescia (= fretta, premura in genovese) di acqusitare, Nadia ed io saremo in ufficio nel giro di un’ora!

Ci siamo SEMPRE!

Non sono promesse, ma verità!

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Chiamami o Whatsappami: 3356663881

Mailappami: fabio.burlando@acropoliimmobiliare.it

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Proprietario “fai da te” con inquilino moroso

Sei un proprietario che, pur di non pagare l’agenzia per affittare la tua casa, ha fatto tutto da solo. Risultato: ti sei messo in casa degli inquilini che non ti stanno pagando

Il “fai da te” ti ha portato ad un costo più elevato:

  • Non percepisci il canone di affitto.
  • Paghi le tasse.
  • Paghi l’avvocato per lo sfratto.

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Il Decreto Crescita 2019 ha pensato a te!

Solo per quanto riguarda i contratti di locazione abitativi, viene anticipato il momento a partire dal quale è possibile detassare i canoni non percepiti. Non bisognerà più attendere la conclusione del procedimento di convalida dello sfratto, sarà sufficiente l’ingiunzione di pagamento o l’intimazione di sfratto per morosità.

Prima delle modifiche avvenute a Giugno 2019, le tasse pagate sui canoni non percepiti potevano essere recuperate solo al termine del procedimento di convalida dello sfratto per morosità del’inquilino/conduttore tramite un credito d’imposta pari all’imposta già pagata.

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Queste novità saranno applicate esclusivamente ai nuovi contratti stipulati a partire dal 1° Gennaio 2020.

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Abbiamo in gestione più di 300 contratti di affitto con il 99% di successo! Numeri che parlano da soli!

Dalla ricerca severa dell’inquilino giusto, alla stipula del contratto, alla gestione e comunicazione delle scadenze, noi siamo sempre presenti!

Cosa aspetti ad affidarci l’affitto del tuo immobile?

CONTATTACI

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  fabio.burlando@acropoliimmobiliare.it

Decreto Crescita 2019: contratto 3+2=+3? NO. 3+2= +2…+2…+2

(Se preferisci guardare il video, clicca qui).

Se la matematica non è un’opinione, neanche la Legge lo dovrebbe essere…

 

Eppure prima del Decreto Crescita (link video precedente: http://bit.ly/acropoli_decreto2019 ),

ognuno faceva quel che voleva in ambito di proroga del contratto abitativo 3+2.

Questo perché non vi era alcuna specifica, ma dal 29 Giugno 2019 finalmente c’è!

Dopo i primi 5 anni, il rinnovo va fatto di 2 anni in 2 anni.

Riassumendo: contratto 3+2=+3? NO. 3+2= +2…+2…+2

 

Fantastico! Meraviglioso!

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MA… Attenzione ad una cosa molto importante!

Se hai stipulato un contratto di locazione abitativo 3+2, iniziato per esempio il 1° Luglio 2014.

Esso si è rinnovato normalmente prima di 3 anni, poi di 2 anni.

Arrivando al 30 Giugno 2019.

Se fossi stato un nostro cliente, ti avremmo detto che alla scadenza dei 5 anni, si sarebbe rinnovato di altri 3.

Quindi fino a Giugno 2022.

E invece NO! Non è così! 

La specifica del Decreto è applicata anche sui contratti stipulati prima al 29 Giugno 2019.

 

👉 Quindi… non eravamo noi in errore.

Semplicemente…

ORA E’ SCRITTO CHE SI RINNOVA PER LEGGE DI ALTRI 2 ANNI.

Fino a Giugno 2021, tornando al nostro esempio.

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Se volessi disdire il contratto, dovresti mandare una raccomandata almeno 6 mesi prima.

Ti consiglio di mettere un alert sul cellulare a Dicembre 2020, per non dimenticare!

Oppure

affidati a noi e vivi sereno senza pensare né a scadenze né a proroghe!

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E’ nostra abitudine tenere i nostri clienti attivi sempre informati riguardo le novità di legge e/o fiscali.

Se hai un contratto di affitto in corso, contattaci per riequilibrare le scadenze.

 

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Le Novità del Decreto Crescita 29 Giugno 2019

➀ PROROGA DEI CONTRATTI ABITATIVI 3+2 DOPO IL 5° ANNO

Il Decreto Crescita stabilisce che in mancanza della comunicazione di rinuncia al rinnovo del contratto di locazione agevolato (3 anni + 2), da inviarsi almeno 6 mesi prima della scadenza del biennio, il contratto sia “rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio.

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➁ ELIMINAZIONE DELLA SANZIONE PER LA MANCATA COMUNICAZIONE DELLA PROROGA DELLA CEDOLARE SECCA.

Fino ad oggi se accadeva che alla scadenza del periodo di contratto, se il locatore dimenticava di fare la comunicazione di proroga all’Agenzia delle Entrate, automaticamente si “usciva” dalla Cedolare Secca con l’aliquota del 10% con la conseguente tassazione Irpef con le aliquote progressive.

Si poteva “riparare” rimanendo in Cedolare Secca con una sanzione di 50 Euro entro 30 giorni o 100 Euro oltre i 30 giorni.

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➂ DICHIARAZIONE IMU AL COMUNE NON È PIÙ OBBLIGATORIA.

Non sarà più necessario andare in Comune per la dichiarazione relativa all’ottenimento dell’IMU agevolata per i contratti a canone concordato ove l’inquilino abbia posto la propria residenza e per per gli immobili concessi in comodato a parenti in linea diretta di primo grado.

Questo perché, finalmente, l’Agenzia delle Entrate che riceve la registrazione del contratto comunica direttamente con gli Uffici Comunali.

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➃ DETASSAZIONE DEI CANONI DI LOCAZIONE NON PERCEPITI PER MOROSITÀ.

Per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati a partire dal 1° gennaio 2020, si potrà usufruire della detassazione dei canoni non percepiti con la comunicazione di ingiunzione di pagamento o l’intimazione di sfratto per morosità.

Fino ad oggi era necessario attendere la convalida di sfratto e pagare le tasse sugli affitti non percepiti, per poi essere rimborsati con il credito d’imposta.

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Le 5 fasi per affittare una casa

“Salve, non ho mai affittato una casa, sono interessata ad un vostro annuncio visto su internet, ma vorrei sapere quali sono le procedure per affittare un appartamento, me le può dire?!”

Domanda che mi è stata posta l’altra mattina durante una telefonata.

Ottima opportunità per esporvi le fasi che Acropoli Immobiliare segue per l’affitto di un immobile.

➀ LA TELEFONATA

In questa fase si può aggiungere qualche piccolo dettaglio non contenuto nella descrizione pubblica, la quale è già molto esaustiva. Si chiedono informazioni reddituali dell’aspirante inquilino.

➁ L’APPUNTAMENTO

In questa fase l’aspirante inquilino può visitare l’immobile e capire se corrisponde alle sue necessità.

➂ LA PROPOSTA DI AFFITTO

L’aspirante inquilino porta in ufficio tutta la documentazione inerente alla sua situazione reddituale da allegare alla proposta.

➃ L’INCONTRO tra il proprietario e l’aspirante inquilino.

Esso avviene presso i nostri uffici. Preferiamo che proprietario e inquilino si conoscano faccia a faccia.

⑤ CONTRATTO DI AFFITTO

Viene stipulato da noi. In questa fase l’inquilino è tenuto ad effettuare i pagamenti connessi all’affitto dell’immobile, ovvero le due mensilità di cauzione, il mese in corso e il compenso per l’agenzia. *****************************

☛ Risvolti positivi, quali sono: ☚

➟ SERENITÀ DEL PROPRIETARIO

Sapendo fin dall’inizio quali sono gli step che seguiremo per trovare l’inquilino ideale, può stare sereno che non ci soffermiamo né alla prima chiamata né alle apparenze del primo incontro.

➟ TRANQUILLITÀ DELL’INQUILINO

Siamo trasparenti con gli aspiranti inquilini. Se le loro caratteristiche reddituali e/o familiari non corrispondono ai requisiti che il proprietario ha imposto, non facciamo perdere tempo in visite che non porteranno a nulla.

➟ CONTRATTO SENZA INTOPPI

Oltre alle verifiche eseguite nella fase della proposta di affitto, in seguito monitoriamo anche l’andamento del contratto e quindi dei pagamenti mese a mese dell’inquilino.

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Rispettare questi passaggi per noi è fondamentale ai fini di stipulare un contratto di affitto che doni serenità da entrambe le parti, proprietario e inquilino.

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Sei un proprietario che vuole affittare il suo immobile o stai cercando una casa da affittare?

Sai chi devi chiamare.

  3356663881
  fabio.burlando@acropoliimmobiliare.it

 

Mutuo e clausola sospensiva – che barba che noia

Una casa è venduta solo quando c’è una proposta seguita dall’accettazione, poi il compromesso e l’atto notarile.

Fin quando non ci sono tutte queste cose, la casa NON E’ VENDUTA.

Proposte con la CLAUSOLA SOSPENSIVA PER IL MUTUO?

Che barba che noia, che noia che barba….

Ve lo spiego con l’esempio di un mio caro amico.

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Benedetto è venuto a trovarmi nella mia casa a Montessoro (qui ho un orto e lavorarci mi aiuta a scaricare le ire lavorative).

L’estate scorsa Benedetto mi disse che aveva una casa da vendere, io l’ho vista e l’ho valutata 45.000 Euro. Questa casa era già in vendita da circa un anno con un’agenzia immobiliare di Campomorone.

Benedetto mi dice “Finalmente ho venduto casa, dopo tanto tempo, ce l’hanno fatta!” Gli chiedo a quanto gliel’hanno venduta e mi risponde 55.000 Euro. Penso che è ottimo dato che io l’avevo valutata molto meno.

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Forse perdo troppe acquisizioni per dare valutazioni fin troppo realistiche con il valore di mercato, dimenticandomi che a volte le case vengono comprate in modo emotivo e quindi pagate anche di più rispetto al loro reale valore.

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Benedetto mi presenta un PROBLEMA:

l’acquirente ha chiesto un’ulteriore proroga della proposta, in quanto non gli hanno ancora concesso il mutuo. E durante questi 3/4 mesi di attesa l’agenzia non ha fatto più niente!

Ebbene si!

La casa NON è stata effettivamente VENDUTA!

E’ solo stata messa in stand-by da un’agenzia che ha fatto accettare questa proposta con clausola sospensiva per l’erogazione del mutuo, bloccando le visite per mesi.

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Da noi non funziona così!!!!

Ad Acropoli Immobiliare accettiamo di far visionare al venditore proposte con clausole sospensive per il mutuo se sono davvero serie, ma ad ogni modo informiamo entrambe le parti che l’accettazione di tale proposta vincolata al mutuo NON BLOCCA LE VISITE!

E se durante l’attesa dell’erogazione del mutuo, dovesse affiorare un’altra proposta più allettante (pagamento immediato o una proposta senza vincoli, per esempio) NOI LA PRENDIAMO e la proponiamo al venditore!

Infondo noi siamo consulenti di parte, quindi facciamo gli interessi di chi ci ha scelti!

Essendo chiari fin dall’inizio anche con l’acquirente!

 

Che barba che noia… che noia che barba!

La doppia provvigione ha le ore contate

Finalmente il metodo FABIO BURLANDO ACROPOLI IMMOBILIARE diventerà legge!

Si, perchè Fabio Burlando anticipa la legge applicando la logica.

Noi siamo pronti.

(foto tratta da un gruppo chiuso FACEBOOK di agenti immobiliari)

 

Il compenso all’agente immobiliare sarà dovuto soltanto da chi ha conferito un incarico professionale immobiliare.

Se vedrai un’inserzione di una agenzia immobiliare che propone una casa in vendita…

NON DOVRAI PAGARE LA PROVVIGIONE!

La farsa della mediazione crollerà a favore della consulenza di parte.

Ne parla anche IL SOLE 24 ORE QUI:

L’80% degli intervistati dichiara di avere la necessità di un professionista che rappresenti un “riferimento”, e che «associ l’elevata qualità della consulenza all’accessibilità e trasparenza dei costi». E’ preferito un agente che lavori nell’esclusivo interesse del compratore o del venditore e non contemporaneamente per entrambi, rappresentando quindi un vero e proprio “consulente di parte”.

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Cosa prevederà la legge:

  • In caso di vendita di un immobile, chi si affiderà ad un agente immobiliare, sarà l’unico a pagare il compenso.

Il privato che vedrà questa casa proposta in vendita da un agente non dovrà pagare la provvigione (singolare). In quanto le provvigioni (plurale) saranno già incluse nel prezzo (vedi foto sotto per capire meglio).

  • Nello stesso tempo chi deve acquistare casa, e sceglierà un Property Finder personale di sua fiducia, gli delegherà le attività di  ricerca, analisi e gestione delle procedure fino al rogito notarile. Tra loro stabiliranno il compenso per queste attività. Il venditore della casa pagherà alcuna provvigione.

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Negli Stati Uniti funziona già così:

  • Nel contratto per incarico di vendita vengono specificate le 2 provvigioni; quella del venditore e quella dell’acquirente.
  • Entrambe le provvigioni sono incluse nel prezzo di vendita proposto sul mercato.
  • L’acquirente paga il prezzo e non deve aggiungere ulteriori spese di agenzia.
  • Se la vendita avviene con l’intervento di 2 agenti immobiliari in collaborazione (quello che ha l’incarico di vendita e il Property Finder per conto dell’acquirente) ognuno percepisce UNA SOLA DELLE DUE PROVVIGIONI.

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In ACROPOLI IMMOBILIARE applichiamo già questo metodo nella maggior parte dei casi.

A volte, purtroppo, non riusciamo ancora a trasmettere il valore aggiunto al venditore.

Non è semplice in un mondo di prostituzione immobiliare dove spesso l’agente, per strappare un incarico al venditore, addirittura riduce fino a zero il suo compenso per poi accanirsi con provvigioni gonfiate al malcapitato acquirente.

 

Tutto quello che sarà previsto per legge (speriamo passi) nei nostri contratti per incarico di vendita è già realtà:

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C’è un ragionamento di fondo che noi sviluppiamo col venditore:

  • Cerchiamo di capire quale è il costo che l’acquirente sarà disposto a spendere per la tua casa. Senza l’aggiunta di spese ulteriori. Se non quelle notarili.
  • Ci accordiamo con lui sul compenso per le attività della ACROPOLI IMMOBILIARE
  • Stabiliamo già quale sarà la provvigione che si dovrà stornare all’agente immobiliare che ci porterà un suo cliente interessato all’acquisto. La collaborazione fa parte del nostro DNA lavorativo.

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Ci rivolgiamo a te VENDITORE.

Stabilire a priori l’entità complessiva della provvigione ti consentirà di impegnare il tuo agente immobiliare a non pretendere dei compensi esorbitanti a colui che vorrà comprare la tua casa. Al punto di farlo scappare!

 

In questo momento storico, dove la legge “sperata” non è ancora in vigore, proporsi agli acquirenti in modo chiaro, con un “prezzo finito“, a cui non aggiungere ulteriori spese di intermediazioni…. FA LA DIFFERENZA!

Non sono ipotesi, è la realtà. Sono anni che applichiamo con grande soddisfazione – dei venditori – questo metodo.

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Non farti scappare l’opportunità di essere un passo in avanti rispetto ai tempi italiani.

Questi i nostri contatti:

info@acropoliimmobiliare.it 

☎    010.562546

3929294245

 

Sai cosa fare 😉

A presto!

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